土地家屋調査士に寄せられるよくある質問｜三重県の土地家屋調査士、浅田事務所では、桑名市を中心に土地や建物の測量、登記のご相談を承っています。

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土地家屋調査士に寄せられるよくある質問

• 土地に関する調査、測量とは具体的にどのようなことをするのですか？
• 隣接する所有地を１つにまとめて売却を検討しています。どうしたらいいですか？
• 山林等を造成して宅地に変更したときに何か手続きが必要ですか？
• 建築確認済証の建物と現物の建物が違う建物として建築されてしまいましたが登記することはできるでしょうか？
• 27年前に建てた建物を今回登記したいのですが、建築確認済証、工事完了引渡証明書が見当たりません。また、当時依頼した建築会社も倒産してありません。この場合、登記できるのでしょうか？
• 離れや２階部分を増築したのですが、登記は必要ですか？
• 建築確認を主人名義で取りました。しかし、私も資金を出していることもあり、登記する際に共有名義にしたいのですが、可能ですか？
• 自分の土地にあるはずのない建物の登記記録があります。この場合、どのようにすればよいのでしょうか？
• 登記所の図面にも信頼できるものと、信頼できないものとがあるというのは本当ですか？
• 法務局の地図が誤っているときは？
• 以前あった境界杭が見当たりません。新たに境界杭を設置するには、どうしたらいいですか？
• 所有地の一部をお隣の方へ売却したいのですが、どうしたらいいですか？
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• 土地に関する調査、測量とは具体的にどのようなことをするのですか？
• 資料等の調査 、登記所等の官公署や依頼者等からの資料の収集・調査分析をします。
  
  【1】土地の位置・形状及び利用状況の調査
  土地の所在、地番、隣接土地との関係や利用状況等を調査します。
  
  【2】所有者等の調査
  依頼された土地や隣接土地の権利関係等を調査します。
  
  【3】筆界（一筆の土地の境界）の調査
  隣接土地との筆界がどこであるのか確認します。
  
  【4】一筆の土地の測量
  確認された土地の筆界に基づき土地の広さ（地積）を測量します。
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• 隣接する所有地を１つにまとめて売却を検討しています。どうしたらいいですか？
• 複数の土地を一つの土地にする「合筆」登記を申請します。ただし、合筆登記を申請する場合には、所有者が同じ、地目が同じなど制限があるので注意が必要です。
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• 山林等を造成して宅地に変更したときに何か手続きが必要ですか？
• 山林や畑等だった土地に家を建て宅地に変更したとき、つまり、土地の用途を変更したときには1か月内に地目変更登記の申請をする必要があります。
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• 建築確認済証の建物と現物の建物が違う建物として建築されてしまいましたが登記することはできるでしょうか？
• 建物表題登記は現況の建物を登記するものでありますから、設計と異なる建物で建築されたとしても、登記することができます。また、建築確認済証は、所有権を証する情報の一部となる書類なので、誰に所有権があるかを確認するものですので、設計に拘束されることはありません。しかし、大規模な変更は（外見を変えて部屋を増やした等）現物の建物と建築確認済証の同一性がないと判断される場合がありますので、注意が必要です。
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• 27年前に建てた建物を今回登記したいのですが、建築確認済証、工事完了引渡証明書が見当たりません。また、当時依頼した建築会社も倒産してありません。この場合、登記できるのでしょうか？
• 登記は可能です。
  建物表題登記をするには、添付書類として所有権を証する情報を添付しなければなりません。これを添付するのは、誰に所有権があるのかを証明するためです。
  今回、建築確認済証、工事完了引渡証明書が見当たらないので、これ以外のものとして建物の固定資産税評価証明書、工事代金支払の領収証等がこれに当たります。
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• 離れや２階部分を増築したのですが、登記は必要ですか？
• 登記が必要です。
  建物を増築した場合1ヶ月以内に建物の表題変更登記を申請しなければなりません。この場合も所有権を証明できるものを用意しましょう。
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• 建築確認を主人名義で取りました。しかし、私も資金を出していることもあり、登記する際に共有名義にしたいのですが、可能ですか？
• 可能です。
  この場合、建築確認申請の際になぜ単独名義にしたのかという上申書を添付しなければなりません。上申書といっても難しくはありませんので、お気軽にご相談ください。
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• 自分の土地にあるはずのない建物の登記記録があります。この場合、どのようにすればよいのでしょうか？
• 土地を売買により取得している場合、売主側が土地を更地にした際に建物滅失登記をし忘れたことが考えられます。登記の申請人は建物の所有者になりますから建物の所有者に頼んで、建物滅失登記をしてもらいましょう。しかし、協力が得られない場合、利害関係人（土地の所有者等）から建物を管轄している法務局に建物滅失の申立をすることができます。
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• 登記所の図面にも信頼できるものと、信頼できないものとがあるというのは本当ですか？
• 登記所には、明治時代に作成したものと、最近の国土調査により作成したもの、区画整理により作成したもの等いろいろな図面が備えてあります。この中でも、明治時代に作成したものは精度に疑問があるものが多いと認識されています。
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• 法務局の地図が誤っているときは？
• 法務局に備え付けてある地図や、公図に誤りがあるときは「地図訂正」の申出をします。
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• 以前あった境界杭が見当たりません。新たに境界杭を設置するには、どうしたらいいですか？
• あなたの所有する不動産（土地・建物）に関する登記記録は、あなたの不動産を管轄する法務局にあります。公図、地積測量図、建物図面などであなたが所有す る不動産について確認する事ができます。境界標が見当たらず、探索のため付近を掘る場合には、お隣の方に一声かけて確認しましょう。
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• 所有地の一部をお隣の方へ売却したいのですが、どうしたらいいですか？
• 一つの土地を複数の土地に分割する「分筆」（ぶんぴつ）登記を申請します。
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不動産に関するよくある質問

• 先祖代々からの土地を相続したのですが、これまでの間の登記がされていないので心配です。どうすればいいでしょうか？
• 相続の場合、中間の登記を省略せず、最終の相続人名義に移すために所有権移転登記を一件ずつ申請するのが原則です。ただ、相続の登記に関しては例外とし て、たとえば曾祖父から祖父、祖父から父、父からあなたへと土地が代々移転した場合のように、中間の相続人が単独（遺産分割等の結果として中間が単独と なった場合でも差し支えありません）になっている場合には、便宜、中間の登記を省略して最終の相続人名義とする所有権移転登記を申請することが認められて います。
• 不動産の贈与をしたいのですが、どうしたらいいのですか？
• 不動産を贈与する際には贈与契約を当事者間で締結したうえで、贈与による所有権移転登記を申請する必要があります。ただし、贈与をする場合、贈与税が問題 になることがあり、「こんなに税金がかかるなら止めておく」と判断されるお客様もいらっしゃいます。管轄の税務署等にご相談していただき、贈与するか否か 判断して頂くことになりますが、私どもには士業ネットワークがあるためこのような場合でも総合的にお力になれると思いますので、まずはご相談ください。
• 不動産の権利書を紛失しました。どうしたらよいのですか？
• 権利書は再発行できません。権利書が紛失したからといって、法務局にある登記簿の記載まで滅失するわけではないので、権利そのものには影響ありません。但 し、その不動産について売買・贈与・抵当権の設定等によりその登記をする際に権利書が必要になりますが、権利証がない場合であっても、これに代わる方法に より登記手続きをすることができますので、その際にはご相談ください。
• そもそも不動産登記とは何なんですか？
• 不動産登記とは、不動産（土地や建物）の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あ るいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、不動産の売買や不動産担保により融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするた めの制度です。
• 不動産の売買を行うときはどうすればいいの
• 不動産の売買を行う場合に限りませんが不動産の取引を行う場合まず法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、現在の登記上の名義人や抵当権などの担保権設定の登記がなされていないか確認します。
  抵当権とは金融機関からお金を借りる際に不動産の上に設定する権利で借入をした金額、利息、債務者、抵当権者（債権者）を公示します。この登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、抵当権に基づく競売により所有権を失ってしまうことになりかねません。
  ですから通常は、抵当権等の設定登記がされている不動産の売買を行うときは抵当権等を抹消する登記を行った後に売買による所有権の移転登記を申請します。売買等による所有権移転登記申請には、原則として、
  (1)不動産権利書又は登記識別情報
  (2)売り主の印鑑証明書
  (3)買い主の住民票
  (4)売買の事実を証する書面（登記原因証明情報）
  (5)委任状が必要です。
  不動産の固定資産評価額に基づいた計算式での収入印紙が必要になりますので不動産の固定資産評価証明書も必要です。また農地（畑、田）の売買には農地法許可書が必要になります。登記完了後に登記識別情報通知書が法務局から交付されます。
• 住宅ローン完済すると、何か手続きが必要ですか？
• 住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権が抹消されるわけではありません。住宅ローン完済後は、抵当権抹消の登記手続きをする必要があります。銀行などから送られてきた書類には有効期限がありますので、その期限を過ぎる前に手続きをきちんと行うことをお勧めします。
• 抵当権を設定した更地に、建物を建てた場合、権利関係はどうなりますか？
• 抵当権の設定されている土地上に建物を建てた場合は、それが土地所有者のものであっても、そうでなくても、また無断建築であろうがなかろうが、土地が競売 という事態になれば、債権者はその建物をも競売に出すことができます（ほとんどが出します）。ただし、建物の競売代金は建物所有者に支払われ、債権者には 配当されません。

商業登記に関するよくある質問

• 1人でも会社設立することはできますか？
• できます。
  以前は4名以上（取締役3名以上、監査役1名以上）いなければ株式会社を設立することはできませんでしたが、平成18年5月より1名でも株式会社を設立す ることができるようになりました。典型的なオーナー会社です。なお、1人で設立した株式会社でも、のちに株主や取締役を増やしていくことができます。
• なぜ商業登記・法人登記が必要なのですか？
• 会社の登記（商業登記）は、どうのような会社なのかを一般に公示する制度です。そして、法律は、この商業登記を義務づけることで、取引の安全をはかってい ます。そのため、会社を運営していると、必ず商業登記を行わなければならない場面に直面することになります。登記を怠ったまま放置すると、法務局より過料 を科せられ数万円を支払わなければなりません。従って、会社の運営において、最低限、登記だけは怠らないよう注意しなければなりません。
• 商号について、どんな商号でもいいの？
• 基本的にはどんな商号でもいいのですが、同一の所在地で同一の商号を使用した会社を設立することはできません。また、一般的に知られた商号を同一事業の目 的に使用することは、不正競争防止法により禁止され、これに違反すると、相手方から使用差止請求を受け、場合によっては、損害賠償請求を受ける恐れがある ことから、注意が必要です。又、商号とは、会社の看板になるものですから、これから事業を行おうとする方は、取引先や顧客に対して、事業のアピールをする ためにも、じっくり考えた上で商号を決定することをお勧めします。
• 事業内容を変更したいのですが、どうすればいいですか？
• 事業内容を変更される場合、株主総会で定款変更決議をする必要があります。事業内容の記載の仕方などは、一般的にわかりやすい言葉で表現する必要があり、専門的すぎる用語などは使用できない場合もありますので、株主総会を開催される前に、ご相談下さい。
• 役員に変更がなくても手続きをしないといけないですか？
• 役員は、任期が満了すると当然に退任することになります。会社法上は後任の役員が選任されるまで権利義務を承継することになっておりますが、退任時期はあ くまで任期満了日です。従いまして、任期が到来している役員について実質的に変更がない場合であっても、役員の改選手続きをし、その登記をする必要があり ます。この手続きを怠ると過料になり、必要のない出費をしなければならなくなりますので注意が必要です。また、各種の許可を受けている会社においては、役 員の職務を継続して行っていることを要件としているものもあり、後日行うことにより不測の事態に陥ることもありますので速やかに手続きを行うことをお勧め します。
• 株式会社でもう5年以上役員変更登記をしていませんが変更登記は必要でしょうか？
• すぐに役員の変更登記が必要となります。新会社法では定款で任期を10年まで伸長できますが、これはあくまでこれから役員になる方、または現在在任中の方 が対象で、任期がすでに満了している役員に対してそのまま任期を伸長させることはできません。したがって、なるべく早く臨時株主総会を開催するか、次の定 時株主総会で、役員の改選決議をする必要があります。

裁判・成年後見制度に関するよくある質問

• 少額訴訟とはどういったものですか？
• 少額訴訟とは、60万円以下の金銭の請求に限り利用できるもので、原則として、裁判所に1回だけ出頭すれば決着がつきます。主なポイントとしては以下のとおりです。
  [1]60万円以下の金銭の請求であること
  
  [2]書類などの証拠があること
  
  [3]あまり複雑な事件でないこと
• 裁判所から社員の給料に対する「差押命令」が郵送されてきました。対処法は？
• 差押えとは「貸金債権など債務者が債権者に返済しない場合に、債権者が裁判所に申し立てて、債務者の第三債務者に有する債権を差押えて債権を回収する法的手段」のことです。
  今回のケースは、債権者（貸した人）が、債務者（借りた人＝社員）の、第三債務者（相談者である企業様）に対する給料債権を差押えてきたということです。 これに対しては、第一に、差押命令の送達により債務者である社員には、給料を支払うことが出来なくなります（民事執行法145条1項）ので、所定の額を除 き支払わないようにします。第二に、差押命令に同封されている陳述書を2週間以内に作成して裁判所に提出します。この陳述書を故意または過失により提出し なかったり、内容に誤りがあったりしたときは、債権者に生じた損害を賠償する義務が発生します（民事執行法147条2項）。不提出や誤記に気付いたときに は、速やかに提出、訂正しましょう。
• 成年後見制度とはどのような制度ですか。
• 成年後見制度は、家庭裁判所が関与して、認知症、知的障害、精神障害などで判断能力が不十分な人の権利を守り、保護するための制度です。これにより自分一人では困難な不動産や預貯金等の財産の管理や各種契約が安全に行えるようになります。
• 成年後見を行わない場合には、どのような不利益がありますか？
• 本人に判断能力が全くない場合には、例えば、預金の解約、福祉サービス契約の締結、遺産分割協議、不動産の売買等をすることができません。また、判断能力が不十分な場合に、これを本人だけで行うと、本人にとって不利益な結果となるおそれがあります。

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